Como Contratar uma Construtora (Pt. 03): Principais Modalidades de Contratação

Empreitada global, EPC, turnkey ou administração: como escolher a modalidade de contratação?

Ao buscar uma construtora em Curitiba para uma obra comercial, corporativa ou industrial, comparar o valor das propostas é apenas uma parte da decisão. Também é necessário entender o que cada empresa entregará, como será remunerada e quais responsabilidades permanecerão com o contratante. Uma proposta pode abranger somente a execução dos projetos fornecidos pelo cliente. Outra pode incluir desenvolvimento de engenharia, compra de equipamentos, construção e testes. Mesmo quando os valores parecem semelhantes, os compromissos assumidos podem ser muito diferentes. Nos artigos anteriores deste guia, apresentamos os 10 problemas comuns em obras e como evitá-los e os 7 passos essenciais para avaliar uma construtora. Nesta terceira parte, explicamos as principais modalidades de contratação e os cuidados necessários para escolher uma estrutura compatível com o empreendimento.

Antes de comparar: preço e responsabilidade são decisões diferentes

Empreitada global, preços unitários e administração descrevem principalmente formas de organizar a remuneração e a exposição aos custos. Design-build, EPC e turnkey ajudam a definir a abrangência da entrega e a concentração de responsabilidades. O PMG, por sua vez, estabelece um teto contratual sob condições determinadas. Essas características podem se combinar. Um contrato de projeto e construção pode adotar preço global. Uma contratação por administração pode ter preço máximo garantido. E uma entrega turnkey pode ser estruturada como EPC.

1. Empreitada por preço global: valor para um escopo definido

Na empreitada global, a construtora se compromete a executar um conjunto definido de serviços por um preço total previamente acordado. Para que o modelo funcione, é fundamental estabelecer projetos de referência, especificações, limites de fornecimento e critérios de aceitação. A previsibilidade depende da qualidade dessa definição. O valor global deve esclarecer quais custos estão abrangidos, como materiais, mão de obra, equipamentos, gestão e tributos. Não se deve presumir que qualquer item necessário ao empreendimento esteja automaticamente incluído.

Quando pode fazer sentido

Na reforma de um escritório com projeto compatibilizado, acabamentos escolhidos e condições do imóvel conhecidas, o preço global permite comparar propostas para uma mesma entrega. Pagamentos podem ocorrer por etapas ou medições, conforme o contrato: preço global não significa pagamento integral antecipado.

Cuidado principal: definir como serão tratados alterações solicitadas pelo cliente, condições ocultas, reajustes e eventos que afetem custo ou prazo. Preço global não equivale a preço imutável em qualquer circunstância, nem a projeto, licenciamento ou entrega turnkey automaticamente incluídos.

A disciplina da empreitada no Código Civil distingue a contratação do trabalho e o fornecimento de materiais. Por isso, também é importante especificar se a empreitada abrangerá materiais e execução ou somente mão de obra.

Quando não é indicado

Tende a ser inadequado fechar um preço global quando o escopo ainda muda com frequência ou as condições do imóvel não foram suficientemente investigadas. Imagine a reforma de uma loja cujo layout ainda não foi aprovado e cujas instalações ocultas serão conhecidas apenas após a demolição. Nessa fase, fechar o pacote pode gerar muitas ressalvas, contingências ou pedidos de alteração. Convém amadurecer as definições antes de fixar o preço da entrega.

2. Empreitada por preços unitários: pagamento pelas quantidades executadas

Nessa modalidade, são acordados preços para unidades de serviços, como metro quadrado de revestimento, metro de tubulação ou metro cúbico de concreto. O pagamento é calculado pelas quantidades efetivamente executadas e aceitas, segundo os critérios de medição estabelecidos. O orçamento inicial utiliza quantidades estimadas. Assim, um preço unitário contratado não garante, por si só, o valor final da obra: o total depende dos quantitativos e das regras contratuais aplicáveis.

Quando pode fazer sentido

Em uma recuperação de revestimentos de uma instalação comercial, pode ser possível especificar o serviço sem conhecer antecipadamente toda a área que precisará de intervenção. Os preços unitários permitem medir o que foi necessário executar.

Cuidado principal: estabelecer como medir cada serviço, quem confere os quantitativos e quando será necessária nova autorização. Também devem ser definidos os componentes de cada preço, as condições de acesso e os limites para variações de quantidade.

Exemplo didático: um serviço a R$ 100 por metro quadrado corresponde a R$ 20.000 para 200 m² ou R$ 25.000 para 250 m². São valores fictícios, usados apenas para demonstrar a lógica de cálculo.

Quando não é indicado

Tende a ser inadequado quando o cliente precisa de um valor final fechado e não dispõe de uma rotina confiável de medição e autorização das quantidades. Por exemplo, uma empresa com investimento rigidamente limitado não deveria contratar a recuperação de um piso por metro quadrado sem estimar a área, estabelecer limites de autorização e acompanhar a projeção do total. Preços unitários claros não impedem que o custo cresça com os quantitativos.

3. Obra por administração: custos da execução mais remuneração pela gestão

Na contratação por administração, os custos da obra são suportados pelo contratante, conforme a estrutura acordada, e a empresa recebe uma remuneração para administrar a execução. Essa remuneração pode ser fixa, percentual ou combinar componentes definidos no contrato. É necessário esclarecer quem contrata os fornecedores e as equipes, em nome de quem são emitidos os documentos e quais despesas podem ser reembolsadas. A contratação direta pelo cliente e o reembolso de despesas realizadas pela construtora são arranjos diferentes.

Quando pode fazer sentido

O modelo pode ser considerado quando o cliente deseja participar das compras ou precisa de flexibilidade para decisões ainda em desenvolvimento. Essa flexibilidade exige orçamento de controle, rotina de aprovação e acompanhamento da tendência de custo até a conclusão.

Cuidado principal: prever prestação de contas, acesso a comprovantes, limites de autorização e regras para compras e subcontratações. Uma taxa percentual menor não garante menor custo total; é preciso conhecer a base de cálculo e os incentivos da remuneração.

O acompanhamento deve abranger gastos pagos, compromissos já assumidos e previsão para terminar. A administração não elimina as responsabilidades técnicas e contratuais correspondentes aos serviços efetivamente assumidos pela empresa.

Quando não é indicado

Tende a ser inadequado quando a empresa contratante exige um preço final fechado, mas não pretende acompanhar custos, conferir documentos ou aprovar decisões, diretamente ou por representante qualificado. Imagine um escritório sem responsável por validar compras e alterações durante a reforma. A falta de governança pode atrasar decisões e dificultar o controle do investimento. Nessa situação, é necessário estruturar o acompanhamento ou avaliar outro arranjo contratual.

4. Preço máximo garantido: teto contratual com regras de apuração

O preço máximo garantido, ou PMG, estabelece um limite para o valor devido por determinado escopo, sujeito às condições e hipóteses de alteração previstas. Em estruturas de custos abertos, o pagamento pode considerar custos elegíveis mais remuneração, limitado ao teto acordado. O contrato deve definir quem suporta excessos, como são verificadas as despesas e qual será o destino de eventuais economias. O simples uso da expressão PMG não esclarece essas regras nem comprova a capacidade financeira de cumprir a obrigação.

Quando pode fazer sentido

Pode ser uma alternativa para o cliente que deseja transparência sobre os custos e um limite de exposição para uma entrega suficientemente definida. O teto precisa estar apoiado em documentação, premissas e orçamento consistentes.

Cuidado principal: verificar se o limite inclui a remuneração da construtora, tributos, contingências e todos os fornecimentos necessários. Um teto com muitas exclusões pode deixar parcela relevante do investimento fora da garantia.

A combinação de custos, remuneração e limite máximo aparece, por exemplo, na estrutura do contrato A102 da AIA, uma referência internacional que não substitui a definição das condições aplicáveis ao empreendimento no Brasil.

Quando não é indicado

Tende a ser inadequado estabelecer um teto definitivo quando o escopo e as premissas ainda são insuficientes para um orçamento consistente. Por exemplo, fixar o PMG de uma ampliação industrial sem conhecer as interferências relevantes pode produzir um limite cercado de exclusões. A empresa também precisa ter capacidade de absorver os riscos que assumir. Uma alternativa é desenvolver o orçamento em uma etapa preliminar e somente depois pactuar o teto.

5. Design-build: projeto e construção sob uma contratação

No design-build, o contratante concentra em uma mesma contratação o desenvolvimento dos projetos e a construção, dentro da abrangência definida. A Design-Build Institute of America identifica o contrato único para projeto e execução como uma característica central desse modelo. Isso permite integrar decisões de projeto, construtibilidade e orçamento desde as etapas iniciais. Ainda assim, o cliente precisa informar necessidades de uso, capacidade, padrões de qualidade, restrições e critérios de aprovação.

Quando pode fazer sentido

Na implantação de uma nova unidade comercial ou sede corporativa, o cliente pode definir o programa de necessidades e contratar o desenvolvimento das soluções em conjunto com a execução. A forma de remuneração será estabelecida separadamente.

Cuidado principal: definir entregas de projeto, profissionais responsáveis, pontos de aprovação e critérios de desempenho. Projeto e construção reunidos não significam automaticamente equipamentos de processo, mobiliário ou operação assistida incluídos.

Quando não é indicado

Pode ser menos adequado quando o cliente já possui projetos executivos completos e deseja manter os projetistas contratados diretamente, com a construtora responsável apenas pela execução. Por exemplo, uma rede comercial com projeto padronizado e soluções integralmente definidas pode não precisar contratar novamente o desenvolvimento dos projetos. O modelo também exige que o cliente consiga definir suas necessidades e aprovar soluções; reunir projeto e obra não resolve a ausência dessas decisões.

6. EPC: engenharia, suprimentos e construção integrados

EPC significa Engineering, Procurement and Construction: engenharia, suprimentos e construção. A contratada reúne essas frentes no pacote definido, coordenando interfaces entre projetos, aquisições e execução. O modelo é pertinente a empreendimentos com integração relevante de equipamentos e instalações, como utilidades industriais ou ampliações de unidades produtivas. O contrato precisa identificar limites de fornecimento, condições de desempenho, testes e responsabilidades por interfaces com a operação existente.

Quando pode fazer sentido

Uma implantação industrial com requisitos funcionais definidos pode demandar a coordenação de engenharia, aquisição de sistemas e montagem. Concentrar essas atividades reduz interfaces contratuais para o cliente, mas exige capacidade técnica, financeira e de integração da contratada.

Cuidado principal: não transferir riscos que não foram suficientemente investigados apenas por meio de uma sigla. A FIDIC aponta limitações ao uso de seu modelo EPC/turnkey quando faltam informações ou tempo para avaliar requisitos e riscos, entre outras situações.

EPC não é EPCM. No EPCM, descrito pela IChemE, a empresa presta serviços de engenharia, suprimentos e gerenciamento da construção; os contratos de execução e fornecimento costumam permanecer diretamente com o cliente. A estrutura efetiva e a distribuição de riscos dependem dos instrumentos contratados.

Quando não é indicado

Pode ser desproporcional para uma intervenção simples, como pintura e troca de revestimentos de um escritório, sem integração relevante de engenharia e equipamentos. Também merece cautela em ampliações industriais com interferências que não podem ser investigadas e requisitos de desempenho ainda indefinidos. Nesses casos, transferir um pacote amplo de riscos sem informação suficiente pode aumentar ressalvas e contingências, em vez de proporcionar a previsibilidade esperada.

7. Turnkey: entrega pronta para o uso contratado

Turnkey, ou “chave na mão”, expressa o compromisso de entregar uma instalação pronta para o uso estabelecido no contrato. O ponto central é definir o que significa estar pronta: quais sistemas estarão funcionando, quais testes serão exigidos e quais condições permitirão o recebimento. EPC e turnkey não são categorias necessariamente excludentes. A própria FIDIC reúne EPC e turnkey em sua família de contratos. Uma contratação pode integrar engenharia, suprimentos e construção e também assumir uma obrigação de entrega pronta para operação.

Quando pode fazer sentido

Em um escritório, loja ou instalação industrial, o cliente pode desejar um ponto central de responsabilidade pela entrega funcional. Mobiliário, tecnologia, equipamentos de processo, licenças e treinamento somente estarão incluídos se assim forem contratados.

Cuidado principal: transformar “pronto para usar” em critérios verificáveis. Defina testes de instalações, documentação de entrega, manuais, treinamento, pendências admissíveis e responsabilidades por autorizações de funcionamento.

Preço global não é sinônimo de turnkey: o primeiro define uma base de preço para um escopo; o segundo descreve uma condição de entrega. Um contrato pode apresentar as duas características.

Quando não é indicado

Tende a ser inadequado fechar uma entrega turnkey quando o cliente ainda não consegue definir o uso e o desempenho esperados da instalação. Por exemplo, contratar uma loja “pronta para operar” sem decidir equipamentos, necessidades elétricas e requisitos de funcionamento deixa a condição de entrega indefinida. Também é necessário resolver dependências de fornecedores e autorizações a cargo do cliente: a expressão “chave na mão” não elimina essas interfaces.

Quadro comparativo das modalidades de contratação

Compare o funcionamento de cada modalidade e veja exemplos hipotéticos de aplicação. “Não indicado” identifica situações em que o modelo tende a ser inadequado nas condições descritas, e não uma proibição de uso. No celular, cada modalidade aparece em um cartão com as mesmas informações.

Comparação orientativa para contratações privadas. Os nomes comerciais não constituem uma classificação única ou suficiente do contrato. Regimes de contratação de obras públicas têm disciplina própria.

Outras estruturas: mão de obra, pacotes especializados e gerenciamento

Também é possível contratar somente a mão de obra, separar serviços por especialidade ou contratar gerenciamento independente. Nessas situações, o cliente precisa identificar quem fornece materiais, quem coordena as interfaces e quem responde pela integração dos serviços. Contratar separadamente instalações elétricas, climatização e obras civis pode ampliar a participação do cliente nas escolhas. Em contrapartida, alguém deverá compatibilizar projetos, sequenciar equipes, controlar acessos e organizar testes conjuntos. O gerenciamento da construção é uma atividade profissional de gestão; não equivale automaticamente a assumir o preço ou a execução de todos esses contratos.

Como escolher uma modalidade para obras em Curitiba?

A escolha deve começar pelo empreendimento. Uma reforma de escritório ocupado, uma loja em centro comercial e uma ampliação industrial apresentam restrições diferentes de acesso, horários, logística e continuidade operacional. Ao avaliar uma construtora em Curitiba, apresente essas condições antes de pedir o orçamento. Verifique o estágio dos projetos, a necessidade de levantamentos e a disponibilidade da sua equipe para aprovar decisões e acompanhar custos.

• Projetos e escopo bem definidos: avalie preço global, deixando claras as premissas e exclusões.
• Serviços definidos, mas quantidades incertas: considere preços unitários com medição e controle de limites.
• Compras participativas ou decisões em desenvolvimento: avalie administração com prestação de contas e orçamento de controle.
• Custos abertos com teto: examine a viabilidade de PMG e a abrangência real desse limite.
• Necessidade de desenvolver projetos e executar: considere design-build; em pacotes industriais integrados, avalie também EPC.
• Objetivo de receber uma instalação funcional: especifique uma entrega turnkey com critérios de aceitação.

O licenciamento também precisa entrar no planejamento. A Prefeitura de Curitiba disponibiliza orientações para o Alvará de Reforma Simplificada, com limites de enquadramento. Identifique o procedimento aplicável e quem será responsável por projetos, documentos e aprovações antes de assumir o prazo da obra.

O que conferir antes de assinar o contrato?

1. Objeto e limites: serviços incluídos, exclusões e interfaces com fornecedores do cliente.
2. Documentos de referência: projetos, revisões, memoriais e ordem de prevalência em caso de divergência.
3. Preço e pagamentos: tributos, reajustes, medições, antecipações justificadas e condições para liberação.
4. Cronograma: marcos, dependências, acessos, aprovações e impactos de mudanças.
5. Responsabilidades: projetos, compras, execução, segurança e documentação técnica pertinente.
6. Alterações: quem pode aprovar, como formalizar e como avaliar reflexos financeiros e de prazo.
7. Recebimento: inspeções, testes, documentação, tratamento de pendências e garantias aplicáveis.
8. Interrupção e encerramento: procedimentos para notificações, paralisações, inadimplemento e entrega dos registros da obra.

Compare propostas com o mesmo escopo e a mesma divisão de responsabilidades. Se uma inclui projetos, equipamentos e testes e outra apresenta apenas execução civil, o confronto entre os valores finais não representa uma comparação equivalente.

Perguntas frequentes sobre contratação de construtoras

Planejamento da contratação com a Genova

A Genova Engenharia e Construção Civil é uma construtora em Curitiba com atuação desde 1994 no segmento de obras comerciais, corporativas e industriais. A definição do escopo e das responsabilidades é parte essencial de uma contratação consistente. Conheça os serviços da Genova, consulte o portfólio de obras e entre em contato para apresentar seu empreendimento. A avaliação técnica das necessidades permite discutir a estrutura de contratação pertinente a cada caso.

Continue a leitura — Guia de Contratação de Construtoras

• Parte 1 — 10 Problemas Comuns em Obras e Como Evitá-los: riscos de execução e medidas de prevenção.
• Parte 2 — Como Contratar uma Construtora: 7 Passos Essenciais: diligenciamento e avaliação da empresa antes da contratação.

As imagens que acompanham este artigo são ilustrações geradas por inteligência artificial e não representam obras executadas pela Genova.