Quais informações buscar antes de contratar uma construtora para a realização de uma obra comercial, corporativa ou industrial?
Como abordado na Parte 1 do Guia Como Contratar uma construtora Para Realizar Obras em Seu Negócio, convivemos com uma série de graves problemas no mercado da Construção Civil, que prejudicam os resultados almejados por quem contrata uma Construtora para a realização de uma obra civil.
Nesta segunda parte do Guia, nós da Genova Engenharia e Construção Civil buscamos trazer à luz um passo-a-passo com informações e técnicas de diligenciamento que permitirão aos tomadores de serviços de Construção Civil realizar uma seleção cuidadosa da Construtora que irão contratar, com o objetivo de evitar tais problemas:
1. A empresa que está sendo contratada é mesmo uma construtora?
Empreiteiras, profissionais autônomos e outras empresas com objeto social distinto são algumas das figuras comerciais normalmente confundidas com construtoras e empresas de engenharia
Em síntese, uma construtora é obrigada a possuir uma estrutura técnica e administrativa que as demais figuras não possuem. Uma construtora é responsabilizada tecnicamente e legalmente por tudo o que constrói ou projeta. É obrigada a ter em seu quadro de pessoal um Engenheiro que também responde profissionalmente e pessoalmente por tudo aquilo que é construído.
Portanto, o primeiro passo é investigar se as empresas participantes da concorrência possuem de fato uma estrutura empresarial e quadro técnico condizente com a de uma “Construtora”, e não como uma empreiteira, profissional liberal ou outro tipo de enquadramento ou personalidade jurídica distinta.
Isso representa, por si só, um filtro e um atestado de segurança para quem faz a contratação.
Na etapas a seguir, descrevemos detalhadamente como realizar essa verificação.
2. A empresa é registrada no CREA?
A forma mais eficiente de certificar que a empresa que está lhe atendendo é, de fato, uma construtora, é através do Conselho Regional de Engenharia e Agronomia, o CREA.
Para as obras realizadas em Curitiba, região metropolitana ou no restante do estado do Paraná, o CREA-PR disponibiliza uma área de consultas públicas onde os tomadores de serviços de Construção Civil podem, a qualquer momento, verificar se a empresa está devidamente registrada no Conselho Regional, bem como conferir os engenheiros que são os responsáveis técnicos pela empresa e outras informações relevantes como a data do registro, que demonstra a longevidade da empresa. Basta acessar o site do CREA, informar a Razão Social, ou o CNPJ ou número de registro no CREA da empresa para conferir o resultado conforme a tela abaixo:
3. Como se encontra a situação cadastral da construtora na análise do Cartão CNPJ ?
Adicionalmente à verificação da construtora junto ao CREA, é igualmente importante realizar uma análise da situação cadastral da empresa através da consulta popularmente conhecida como “Cartão CNPJ”.
Através desta consulta no site da Receite Federal do Brasil informando o CNPJ da construtora, obtém-se uma certidão com dados cadastrais da empresa e dados importantes que devem ser analisados da seguinte forma:
a) Data de Fundação da Empresa
Análise: empresas novas, cadastradas nos últimos anos, podem não representar uma condição excludente, mas devem gerar cuidado adicional e maior diligenciamento na contratação, ao passo que cadastros mais antigas denotam firmas consolidadas e sólidas
b) Lista das Atividades Econômicas (CNAEs):
Análise: Mostra em quais áreas a pessoa jurídica esta habilitada a atuar. No caso de construtoras, é essencial que essa lista contenha os códigos 71.12-0-00 – Serviços de Engenharia e 41.20-4-00 – Construção de Edifícios
c) Situação Cadastral.
Análise: neste campo o esperado é encontrar uma construtora com situação cadastral ATIVA. Todas as demais situações cadastrais possíveis neste campo – como: Suspenso, Inapto, Baixado ou Nulo – devem despertar um alerta para o contratante pois são indícios de fraude e outras ações ilícitas, descumprimento de obrigações junto aos órgãos públicos, má gestão ou até mesmo um indicativo de que a empresa não existe mais.
4. Contrato Social: confirmando as informações obtidas e verificando quem pode responde administrativamente pela construtora que está sendo contratada
Através do Contrato Social da construtora, obtido mediante solicitação, o tomador dos serviços pode certificar-se de uma série de informações essenciais.
Inicialmente, deve ser feita uma conferência entre o que está descrito no Contrato Social e as informações obtidas no Cartão do CNPJ (que é um registro público, e nem sempre está atualizado).
A segunda iniciativa é garantir que documento do Contrato Social fornecido consiste, de fato, na última versão/alteração. Isso pode ser verificado através da obtenção da Certidão Simplificada na Junta Comercial do estado onde a empresa está sediada, neste caso a JUCEPAR – Junta Comercial do Estado do Paraná
Por fim, com o Contrato Social atualizado em mãos, o contratante deve identificar a cláusula onde é determinada a pessoa com os poderes de assinar pela Construtora.
Para evitar fraudes e incômodos, exija que somente as pessoas previstas em Contrato Social ou seus procuradores formais, devidamente habilitados em cartório, assinem os contratos que estão sendo negociados para a execução das obras civis e/ou serviços de engenharia.
5. Como está a saúde financeira da construtora?
A capacidade financeira de uma construtora é um fator determinante para garantir a qualidade da obra, entregas no prazo e a execução do contrato em sua integralidade.
No decorrer da obra é natural que existam momentos de maior dispêndio financeiro para a construtora, principalmente entre as etapas que compõe o cronograma físico-financeiro, onde ocorrem somente saídas de recursos. Na falta de um alinhamento adequado entre a gestão financeira e operacional da construtora, e esta não dispondo de um “colchão de ar” capaz amortecer imprevistos, o desempenho da obra ficará comprometido.
Uma construtora que trabalha em seu limite financeiro irá inevitavelmente reduzir pessoal em obra, usar materiais mais baratos e de baixa qualidade e constantemente pressionar o seu contratante almejando revisões contratuais, aditivos, e outros recebimentos extra-contratuais de maneira a cobrir furos em seu fluxo de caixa.
Há casos ainda mais graves onde a empresa que está sendo contratada oferece condições financeiras muito atrativas de contratação, porém impõe condições contratuais com pagamentos antecipados. Em muitos destes casos, a verba antecipada será usada para cobrir pendências de outras obras, decorrentes de sua má gestão, e há um enorme potencial de que situação deteriorar ao ponto de se tornar insustentável a continuidade das atividades. gerando o abandono da obra em algum momento.
Assim, uma das formas mais eficientes de se obter um diagnóstico financeiro da empresa que será contratada é adquirindo uma “Consulta Completa” no sistema do SERASA EXPERIAN ou outra base de dados financeira. OBS: na data de publicação deste artigo, uma Consulta Completa no SERASA custava R$ 54,99
Tais bases reúnem e concatenam informações das inúmeras transações financeiras realizadas por cada uma das empresas no país, além de monitorarem suas dívidas, protestos e outros débitos. A partir daí, juntam todas essas informações e calculam uma pontuação denominada “Score”, que é a nota que o sistema dá ao perfil financeiro da empresa.
Na consulta acima, realizada na data da publicação deste artigo, obtivemos um score excelente. Porém essa pontuação é dinâmica e pode sofrer variações. Um protesto indevido, por exemplo, pode afetá-la. Portanto, é sempre recomendável que essa avaliação seja compartilhada com a construtora que se pretende contratar, e seja dada a oportunidade de que esclarecimentos sejam prestados em caso de score baixo
Outra forma efetiva de assegurar a condição financeira da construtora a ser contratada, é estabelecer no escopo da obra que os pagamentos somente sejam efetuados mediante entregas físicas, sem nenhum tipo de pagamento antecipado. Tal técnica tende a garantir que participarão do certame somente as empresas que possuem capacidade financeira executar ao menos uma parcela da obra antes de receberem recursos.
6. O que dizem os outros clientes da construtotra que está sendo contratada?
Toda empresa de construção civil idônea compreende que um de seus mais importantes ativos é a sua reputação.
Pelo fato da atividade da construção estar intrisecamente ligada à segurança, solidez e eficiência, uma construtora só é capaz de criar uma percepção positiva em seus clientes ao longo do tempo, a medida que as obras vão sendo entregues, os custos projetados vão se mostrando acertados e os problemas que eventualmente surgem após a entrega, no período de garantia, vão sendo resolvidos sem gerar incômodos.
Tal relação de confiança resulta, não somente na recorrência na contratação dos serviços, mas também na oportunidade de conquistar novos clientes.
Assim, toda construtora que atua de forma correta no mercado, sente-se confortável em aproveitar sua base existente de clientes como ferramenta de marketing, usando-os como referência para novos negócios.
Falando especificamente no mercado de obras corporativas / comerciais / industriais, é importante notar que a contratação geralmente é feita entre 2 empresas, através de seus representantes, existindo portanto menos pessoalidade. É também característica empresarial a mudança constante das pessoas e das funções de contratação, raramente sendo pouco eficiente usar uma pessoa de contato no cliente para tomada de referências, pois esta poderá ter saído da empresa ou mudado de posição internamente
Diante dessa realidade, é bastante comum a utilização de um documento chamado Atestado de Capacidade Técnica como uma ferramenta de prestação de referências para o mercado.
Trata-se de um documento emitido e assinado pelo tomador de serviços que, ao final da obra, atesta a qualidade dos serviços prestados pela construtora, como e exemplo abaixo emitido por um de nossos clientes:
Antes de contratar, portanto, é importante ter acesso a tais referências. Construtoras que se dispõem a executar obras de maior porte e mais complexas, devem possuir experiências anteriores e ter como resultado boas referências. Caso não existam, o sinal de alerta deve ser ligado.
7. Quais as certidões e outros documentos de consulta são relevantes? Como obtê-los?
A verificação das certidões de uma construtora antes de contratá-la é essencial para garantir segurança jurídica, financeira e operacional pois diminui as chances de contratar uma empresa com pendências judiciais ou fiscais relevantes, que são um forte indicativo de má-gestão, cujos ônus podem sobrecarregá-la gerando complicações financeiras a administrativas que provavelmente irão afetar o desempenho do serviço contratado
Existem profissionais especializados nesse diligenciamento, mas a grande parte dessas informações está disponível publicamente e pode ser acessada diretamente pela parte interessado em contratar os serviços de obras civis. No artigo Saiba quais as 9 certidões essenciais para a contratação de uma construtora, e como obtê-las nós listamos todas as certidões que entendemos imprescindíveis, explicando também como estes documentos podem ser obtidos com facilidade e sem custos e como as informações neles contidas devem ser interpretadas.
Cumpridos os procedimentos acima descritos, a tomada de decisão pela contratação da empresa será feita de forma muito mais segura e diligente.
É preciso, no entanto, registrar que este não é um método infalível ou que resguarda totalmente o tomador dos serviços. É recomendável continuar acompanhando a situação documental da empresa contratada durante a execução dos serviços e manter-se atento a sinais, como os problemas citados na Parte 1 deste Guia.
O próximo, e último, artigo desta série, irá abordar as diferentes formas para a contratação de uma construtora: